9月商品房销售增加超3成 政策“礼包”带动市场持续修复

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

9月房地产成交情况继续改善。10月24日，国家统计局发布9月房地产数据，数据显示，9月商品房销售面积和商品房销售额分别为13532万平方米和13510亿元，环比增长明显，带动1-9月商品房销售面积和销售额同比降幅收窄。

市场活跃度有所提升，但目前市场预期仍有待改善，市场处于弱复苏态势。1-9月全国房地产开发投资、房屋新开工面积下降，销售端9月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈降势。

9月底，央行、银保监会、财政部等部门持续释放利好政策，10月以来，已有多地跟进落地相关举措，据中指监测，十余城降低首套房商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳等城市。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，降低房贷利率有利于降低购房成本，促进置业需求入市。当前政策效果略有显现，根据中指数据，10月国庆假期后的两周，重点城市新房成交面积环比持续增长，同比降幅收窄。

陈文静向21世纪经济报道记者表示，短期来看各地优化政策的节奏有望持续，政策效果或进一步显现，第四季度成交量环比将有所增长，企业端营销力度不减，会带动市场活跃度进一步修复，修复幅度也受疫情、政策力度等因素影响。

成交改善

9月房地产成交继续增长，增幅明显。

国家统计局数据显示，9月商品房销售面积13532万平方米，环比增加39.33%；商品房销售额13510亿元，环比增加33.67%。继8月商品房销售面积和销售额有所增长之后，销售数据第二个月增加，且9月单月商品房销售面积和销售额增幅均超30%。

陈文静表示，9月各地政策优化节奏较7、8月明显加快，房企推盘节奏和营销力度加大，带动市场活跃度改善。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，7月市场二次探底，8、9月单月销售数据连续2月上升，说明市场销售已经走出7月以来的低谷，9月市场恢复加速。

房地产市场仍待进一步释压。如在投资开发端，房企投资和开发投资意愿仍有待提升。1-9月，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0%。降幅较1-8月有所扩大。

在销售端，9月70城房价环比总体呈降势，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅扩大。

从具体城市看，合肥、成都、杭州、大理、南昌、济南、重庆、北京等地新房价格上涨，其中合肥和成都环比涨幅最大，为0.7%；上海、北京、成都、昆明、合肥、长沙等地二手房价格上涨，其中上海环比涨幅最大，为0.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，9月房价指数上涨力度相对大的城市为经济基本面较好城市。整体来看，当前房价指数数据总体仍处降温通道，继续提振楼市交易才是走出降温周期的关键所在。

政策蓄力

研究所统计发现，1-9月各地出台的销售端支持政策近800项，包括放松限购、放松限售、购房补贴、调整首付比例、加大公积金支持力度、房贷利率调整、二手房带押过户等。销售端支持政策加码，带动房地产销售边际改善。

“保交楼”成为当前稳定房地产市场的关键内容，政策性银行提供“保交楼”专项借款，地方成立纾困基金，房企也通过引进信托公司接管项目等方式积极自救，多方、多措并举，“保交楼”政策初显成效，竣工节奏有所加快。

9月29日和30日，中央连推3项“大招”：阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，下调首套住房公积金贷款利率，换购住房退税。三项组合政策自上而下，重点支持刚性和改善性住房需求，政策宽松力度较为明显。

以阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限政策为例，该政策明确，6-8月新建商品住宅价格同环比均连续下降的城市可阶段性放宽首套商贷利率下限。

贝壳研究院统计发现，在此政策推动下，截止到10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。当前符合该政策的城市中，包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%以上，后期仍有回调空间。二套房贷利率政策维持的情况下，10月103城中95%的城市二套房贷利率保持在4.9%的下限水平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，阶段性首套房贷降息政策的推出，结合放松限购、限贷政策，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，有助于增加市场成交。

在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，刘丽杰认为，政策上也要关注“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率，这是符合多数城市住房消费实际的必要措施，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

除了房贷利率调整之外，近期各地房地产支持政策仍在继续推出，如日前广东梅州发布公积金新政细则，购买商品住房可提取本人及配偶的公积金余额来支付首付款；10月17日广东韶关发布通知，对农业转移人口购买新建商品住房的契税进行全额财政补贴等。

严跃进向21世纪经济报道记者表示，要带动市场进一步修复，促进房价进一步企稳和恢复，需要在降低首付比例、支持购买二套房、放松限购等政策方面继续发力。