[房企年报]中国金茂：销售、业绩均创新高协同“两化”资源持续深耕城市运营

2024-07-07 18:34:26 浏览:72

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近日，中国金茂控股集团有限公司（下称：中国金茂）发布了2021年业绩公告，并召开2021年度业绩发布会。公司全年实现收入900.6亿元，同比增长50%，录得毛利为167.57亿元，同比增长38%，实现扣非归母净利润48.27亿元，同比增长49%。

（中国金茂业绩发布会，数据来源：网络）

在去年行业进入调整之际，中国金茂依然稳健高效地实现了营收、利润双增长，这主要是得益于公司在中国中化控股旗下协同多方资源优势，并深耕城市运营，获得了优质可持续的发展力量。展望今年，随着我国进入高质量发展的新阶段，中国金茂作为城市运营商迎来了新时代独有的发展红利。凭借充足可结转收入及货值供应的基础，中国金茂预计今年又将稳步增长，站上新台阶。

销售、业绩均创新高今年供货充足

由于交付结算的销售物业较上年增长，中国金茂的城市运营及物业开发销售收入826.4亿元，同比增长52%，创历史新高，构成了公司坚实的基本盘。此外，包括租金收入、酒店、其他业务均实现了增长，这在行业去年整体出现“增收不增利”的环境下，中国金茂的稳健再一次脱颖而出。

此外，截止去年底，中国金茂尚有已签约未做收金额2928亿元，为今年交付结转营收奠定了基础。

公司全年实现签约销售额增长至2356.03亿元，销售面积1320万平米，录得回款率提升至96.32%的水平，回款达2278亿元，均创新高。值得注意的是，在中国金茂的销售结构中，城市运营占比进一步提高至25.61%，且权益比也提高至53.56%。

（数据来源：公司公告、官微）

城市运营销售及权益占比的提升，体现出中国金茂的业务多样性及经营质量均在持续优化。金茂的高质量销售还体现在对一二线高能级城市的深耕上，去年在北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波、苏州、温州、广州9个城市签约销售金额突破100亿，相较于2020年新增2座，其中，北京、南京销售金额突破200亿。

展望2022年，中国金茂预计供货超4000亿，且二级货源中有78%位于一二线城市。在城市运营的加持下，高质量、具有品牌力的货值或带来较好的销售成绩。

融资成本仅3.98% 持续深耕城市运营

公司今年有4000亿供货的底气来自于其在一二线布局的充足土地储备。年报显示，截至2021年底，中国金茂土地储备为9323万平方米（含一二级），相较于去年销售面积而言，可以保障未来多年的销售及拿地自由度。

去年，中国金茂获取62个二级项目，建筑面积达到1071万平米，新增土地储备中82.4%位于北京、上海、广州、成都、西安等一二线核心城市。新增二级项目中，36%为城市运营项目，相较于销售占比25.6%进一步提升，城市运营业务投入力度进一步加大。

自2007年起，金茂每年落地一个城市运营项目，并在2015年正式宣布转型为城市运营商，此后，布局的城市运营项目持续增加。2019年新增7个，2020年新增7个，加上在2021年布局的上海、长沙、南昌、贵阳、湖州、廊坊等6个城市运营项目，中国金茂的城市运营项目累计达到了33个。

（数据来源：公司公告、业绩发布会）

深耕城市运营，并通过一二级开发的形式，协调多方资源，一方面可以赋能城市，提升物业开发潜力，另一方面也是中国金茂能以更低成本获取土地的综合竞争力的体现。

但对于城市运营商来说，要做好这门生意不仅需要足够丰富的经验、产业资源，更需要稳健的财务为基础。

于2021年底，中国金茂有计息银行贷款及其他借款合共1070.28亿元，其中短期220亿元，占比为仅约2成，债务结构合理，并有超一千亿授信额度未使用。同期，公司账面有现金和现金等价物310.51亿元，充分覆盖短债，“三道红线”保持全绿。

在稳健的财务表现下，2021年内获取多笔低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票等。获得中外权威评级机构的稳定投资级评级。

（数据来源：公司公告、各评级报告）

2021年，中国金茂，作为央企，综合平均借贷成本进一步下降至3.98%，成为融资成本最低的几家房企之一。

协同“两化”资源第二曲线持续发力

与“地产+商业”、“地产+文旅”等模式不同的是，中国金茂走了一条独特的城市运营商道路。中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，以城聚人，以城促产，形成了公司的第二增长曲线。

中国金茂通过资本驱动、规划驱动、城市升级、产业升级的过程，综合规划建设包括小学、中学等教育配套，酒店、商业、写字楼等商务配套，研发中心、会展中心等产业，高品质生态居住区等业态，达到三年成势、五年出形、八年成城的目标。

（金茂长沙梅溪湖国际新城项目，数据来源：业绩发布会材料）

随着我国进入高质量发展的新阶段，中国金茂作为城市运营商迎来了新时代独有的发展红利期。2021年9月，中国中化集团与中国化工集团正式重组，成为全球规模最大的综合性化工企业，背靠母公司中国中化，中国金茂的资源协同优势进一步强化，在城市运营项目获取、产业资源落地、物业业务协同等方面落地多项成果：

（1）贵阳水晶智慧新城：协同化工新材料公司实现项目落地；

（2）湖州南太湖项目：获得2400亩农地经营权，与先正达打造示范区标杆；

（3）三亚南繁科技成：引入中种总部、中化化肥区域总部；

（4）青岛西海岸科技城：联合中化实业共同打造；

（5）中化蓝天园区服务：协同中化蓝天，签署物业服务协议。

截止2021年底，中国金茂累计产业资源库活跃资源数量达到1400家，2021年新增外部签约企业达到443家，其中包括阿里云、、蔚来、国家药审中心、中科院遗传与发育生物学研究所、等产业辐射链条宽广的机构。

此外，近期在港交所上市的金茂服务，也是中国金茂城市运营商定位的重要组成部分。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商，金茂服务持续完善城市服务体系，凭借着优质的服务和口碑，金茂服务2021年新增签约面积1104万平米，新增在管面积1026万平米。2019-2021外拓项目数量、合约面积及在管面积的复合增长率分别达到了145%、305%、310%。