厦门楼市“洗牌”：新房成交面积骤减，“高价地”赔本赚吆喝

热点二线城市厦门的房价曾经是“四小龙”之一，而根据国家统计局数据显示，今年以来，厦门的新房房价指数已经连续4个月下跌。

厦门房价持续下行引发了市场关注，尤其是曾经的“高价地”入市后“赔本赚吆喝”，而厦门岛内一贯坚挺的房价也有下探趋势。那么，厦门楼市的真实状况如何？未来房价又会呈现怎样的趋势？

部分高价地项目“面包价低于面粉价”

位于岛外海沧区临港新城的海投自贸国际近期备受关注。作为2016年创下最高总价纪录的高价地块，海投自贸国际入市后一直面临着“赔本赚吆喝”的境地，目前销售均价为26000元/平方米起，按照其隐形楼面价37013元/平方米计算，售价比楼面价低了约10000元/平方米。

“2016年至2018年正值厦门岛外市场的高峰时期，房价明显攀升。一时间外来房企涌入，‘高价地’层出，然而这一波拿地的房企在2020年入市后大多面临着利润空间低或者亏损的情况。”厦门资深的房地产从业人士吴寅告诉新京报记者。

“这些高价地是踩在厦门市场最高峰时期拿的地，岛外市场均价从2017年开始经历回调、企稳，但目前位置相对差一点的项目依然去化艰难。”熟悉厦门楼市的业内人士向记者表示。

比如，另外一个位于岛外的“高价地”项目融侨翔安南部新城地块，彼时，融侨集团在2016年以42.18亿元拿下该地块，楼面价38345元/平方米，2019年开盘，目前在售均价为37500元/平方米，也是“面包价低于面粉价”。

“2016年至2018年是岛外土地市场的高光时期，这一时期，很多外来房企比如新城、旭辉、、泰禾、绿地都房企都纷纷‘杀’入厦门。由于岛内地块稀缺，岛外便成为必争之地，地价不断被推高，溢价率居高不下。但是，此后2020年当高价地入市的时候，岛外市场已经趋冷，部分外来房企败走，很少出现在土地竞拍中，剩下了建发、中骏等实力较强的本土房企。”厦门本土开发商人士如是说。

岛内外楼市分化现象明显

在厦门人眼中，岛内和岛外有着天差地别，房价也不例外。

吴寅称：“岛外的市场以刚需为主，从去年至今，房价下行压力比较大，尤其是位置较差的一些新盘去化艰难。但从岛内来看，目前房价还是比较坚挺，一方面，由于‘限价’原因，岛内房价比较稳定，部分热门区域比如湖滨板块，新房和二手房价格倒挂，新房仍然是一房难求；另一方面，受到市场购买力减弱等压力，岛内的新盘随着未来供应量的增大也有价格松动的趋势。”

厦门楼市的分化不仅体现在岛内外的分化上。就岛外而言，不同项目的去化情况也不一样。上述开发商人士告诉记者：“需要看项目的具体情况，比如岛外的建发缦玥长滩项目在4月厦门新房销售榜排名前三。未来这种分化趋势也会进一步加剧。”

综合来看，厦门整体房价今年以来呈现下探趋势，其中，新房价格下跌相对明显。

据易居研究院智库中心的数据显示，厦门新建商品住宅房价最新成交均价为36378元/平方米。从近年来房价均价走势来看，2017年，厦门房价均价由上一年的26810元/平方米攀升到35258元/平方米，迈上“3万+”台阶，2020年的均价上涨到40423元/平方米，到今年又回落到“3万+”区间。

根据国家统计局发布的数据显示，4月，厦门新房价格指数环比下降0.5%，已连跌4个月，跌幅居全国第22位；同比来看，新房价格指数上涨1%，涨幅进一步收窄；二手房价格环比上涨0.2%，连涨2个月，涨幅居全国第11位，同比持平。

1-5月新房成交面积降六成

而在新房房价连续下跌4个月的背后，厦门新房的成交面积和成交量均明显下降，开发商信心不足。

据中指研究院监测，今年1-5月，厦门商品住宅成交面积同比下降60.8%。其中，5月份，在疫情零星散发影响下，市场活跃度显不足，新房成交面积继续下探，商品住宅成交同比降幅达71.9%，降幅较4月进一步扩大。

克而瑞机构同时指出，自2021年三季度以来，厦门成交量连续三个季度呈现负增长趋势，今年一季度叠加农历新年前后返乡以及疫情的影响，往年传统的黄金周已转化为淡季。虽然3月份有3个新盘入市，供应量有所增加，但在4月份并未如愿大幅推高成交。

“厦门住宅市场供求量双双走低，与往年同期相比，供应量甚至不如2020年。此外，今年1-4月成交规模低于厦门常规周期的成交量。”克而瑞方面这样分析。

“松绑”后市场能否复苏？

也正是基于成交大幅下降、销售端趋冷等情况，厦门从多个角度对房地产调控政策进行了调整。

值得关注的是，5月底，厦门在多孩家庭购房、房贷利率、落户等方面优化调整政策，其中包括，厦门户籍的二孩及以上（其中至少1个未成年）家庭可购买第三套住房（面积180平方米以下）；非厦门户籍在岛外购房不需要学历证明，但需提供半年以上工作证明等资料，如果在岛内购房，需提供全日制本科学历证明。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预测：“未来，随着政策显效及疫情得到有效防控，购房者置业意愿有望逐步修复。”

对于未来的市场走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进预计：“过去两年，厦门房地产偏弱，市场交易也偏弱，而后续市场交易是容易反弹的，有望带动房地产市场行情和预期的复苏，价格也会因为成交量的变化而出现上涨或回调。”