探地｜指导价9.5万/m的大红门地块，未来新房能卖出啥价？

北京第三批集中供地已经拉开大幕，即将进入现场实战阶段。纵观挂上货架的18宗地块，仅有3宗地块位于三四环之间，位置非常稀缺，其中两宗地块来自南中轴线上的大红门板块，备受市场关注。

据北京市规划和自然资源委员会（简称“北京规自委”）官网显示，丰台区大红门0008地块已经获得第一次网上报价，是第三批集中供地中首个获得报价的地块。

城区的地段优势叠加南中轴地区规划利好，让大红门地块一出炉就成为市场焦点。不过，现阶段周边老旧的居住环境、大型生活配套的不完善、二手房价格洼地等都是现状。

9月下旬，北京第三批集中供地将集中成交，大红门地块热度将会如何？是否会引发房企争抢？未来在产品、价格定位上又将如何应对市场挑战？

大红门地块附近的地铁8号线大红门南站。

占据三四环之间，大红门地块稀缺

从地铁8号线大红门南站A口出来后，新京报记者南向望去即可见南四环路入口，右转进入大红门西路，步行400米左右就到了大红门一期A区棚户区改造项目地块。大红门西路的南侧，一大片杂草丛生的荒地被蓝色围挡围着，正等待被开发。

据了解，大红门一期A区棚户区改造项目0004、0008、0009等地块为R2二类居住用地、基础教育用地，总用地面积约为8.954万平方米。

在北京第三批集中供地中，0004地块、0008地块率先亮相。

据北京规自委官网显示，大红门0004地块建筑控制规模约为9.46万平方米，容积率2.4，起始价48亿元，上限价为55.2亿元；0008地块建筑控制规模约为6.8万平方米，容积率2.6，起始价36.6亿元，上限价为42.09亿元。

两宗地块的竞拍规则均为在达到总价上限后，转为竞报“现房销售”面积程序，达到上限后，再转入“现场摇号”以确定竞得人。其中，0004地块的现房面积上限为2.7万平方米，0008地块的现房面积上限为2.1万平方米。

整体来看，这两宗地块位于南三环、四环之间，处于南中轴线上，享受大红门地区规划利好，这些关键词令其备受关注。

大红门一期A区棚户区改造项目地块，杂草丛生。

区域规划利好，周边配套有待提升

大红门地区曾是北京著名的服装集散中心，但也是环境脏乱差的代名词。全面疏解后，大红门迎来重大的规划利好。

2020年末，《大红门地区FT00-0504、0505、0513~0516街区控制性详细规划（2020年-2035年）（草案）》公示，编制了大红门地区街区控制性详细规划，围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心，完善和优化首都发展布局，打造撬动南部地区发展的核心引擎。

在城市风貌规划方面，分为新中式建筑风貌区、本土现代建筑风貌区、国际商务风貌区、建筑风貌协调区。上述两宗地块位于国际商务风貌区内。

在规划利好下，大红门地区不断有项目落地或是改造完成。比如，欣雅汇国际服装市场变身体验式综合购物中心合生广场，福成商贸市场转型为丰台区政务服务中心及区级图书馆，大红门服装商贸城转型为南中轴国际文化科技园，预计今年9月开园等。

与大红门0004地块北侧一路之隔的是建新苑四里南区、建新苑三里，均为2000年左右建成的房子。

但是，从大红门一期A区棚户区周边来看，仍处于老旧的居住环境内。

与0004地块北侧一路之隔的是建新苑四里南区、建新苑三里，均为2000年左右建成的房子。该地块南侧则有大红门环卫所、出租车公司等，周围环境稍显乱、差。在配套上，该地块旁边没有大型商业、医院，需要依靠马家堡东路的银泰百货、、物美等，距离该地块1.1公里到1.5公里之间；此外，目前区域教育资源一般。

两宗地块的销售指导价均为9.5万元/平方米，势必要打造成高端住宅区，除了地段、交通优势和规划利好外，目前的周边居住环境与配套，似乎并不匹配。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，大红门两宗地块位于南城四环内，四环以里的地块相对稀缺，所以地块具有一定的价值优势。但是，大红门地块周边配套建设起步较晚，周边多为一些老旧小区，产业和商业配套还在规划建设阶段。目前地块的优势是靠近大红门南地铁站，并且地块位于北京中轴线上，未来提升空间较大。

大红门地块的市场待遇将会如何？资深土地分析师泽龙表示：“这两宗地块不会太热，北京第三批地块的热点在海淀永丰和昌平。”

售价猜想与产品定位

值得关注的是，今年北京房地产市场新盘齐齐亮相，高端住宅市场更是竞争激烈，大红门项目如何能够脱颖而出？

在规划上，0004地块控制高度45米，0008地块控制高度45米，局部60米，两宗地块销售指导价均为9.5万元/平方米。在部分业内人士看来，对比周边的二手房房价，这个价格稍微高了点。

根据贝壳找房的数据显示，大红门板块的二手房挂牌价格在6.2万元/平方米左右，其中建新苑小区二手房挂牌价格在5.3万元-5.7万元/平方米；远洋自然二手房挂牌价格在6.9万元/平方米左右；建成于2014年-2019年的金胜嘉谊家园二手房挂牌价格在7万元/平方米左右；建成于2010年左右的上海建筑二手房挂牌价格较高，为7.2万元/平方米。

张凯表示，0004地块和0008地块的销售指导价均为9.5万元/平方米，相比周边的二手房价明显高了一些，但两宗地块的楼面价达到5万元/平方米以上，设置一个有提升空间的指导价也可以提高企业的拿地信心。

“9.5万元/平方米的指导价基本上定位在高端客群，但周边的配套和老旧小区又会影响这些客群在该区域的置业意愿，如何定位比较考验操盘房企的能力。目前，这个价格在丰台有很多项目可供选择，所以指导价格优势并不明显，预计按照这个销售指导价销售，流速将得不到保障。”张凯如是说。

合硕机构首席分析师郭毅表示，房地价差大，也给了开发商更多、更从容的调整空间，在价格上适度下调，或者是在精装上做一些升级和优化，做出品质感，做出高端范儿。“事实上，指导价定得高，是政府对于区域未来价值的判断，规划的红利，诸如片区的基建投入，这些都会加入到指导价的定价中去。总之，这个指导价整体上还是能够对应区域的一个未来价值空间的。”

对于未来的产品类型，郭毅认为，丰台的整体产品，最好卖的是140平方米、160平方米、180平方米的产品，大红门地块的产品，应该不会离开这类型的面积段。

编辑 武新 校对 赵琳