深圳二手房指导价上调3%-5%？业主暂未提价，购房者更倾向买新房

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近期，全国不少城市出台楼市松绑政策，平静已久的深圳楼市也有所松动，3月26日，深圳东部一楼盘售价上调3%，与此同时也有市场传言二手房指导价将上调3%-5%。

虽然这个消息并没有得到任何官方回应，但不少中介在给客户推荐项目的时候，都会提及“别的城市都在放松楼市调控，深圳楼市压抑了太久，说不定也会有好消息出来”。

3月29日下午，据财联社报道，深圳市住建局对近期关于二手房上调参考价的传言对其回应称，“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格作出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

从住建局的回应来看，并没有明确指出二手房指导价格会上调，也没有明确回应此前流传的消息是否准确。时代财经在该则报道发出后致电深圳住建局，但未得到回应。

购房者：不买二手房了，但希望指导价机制一直实行

2021年2月8日，深圳出台二手房指导价格机制，一次性给全市3595个小区设定了“成交参考价”。同时，要求中介机构发布二手房信息必须按照指导价标注，银行发放贷款也要以此参考，导致二手房首付比例极大提升。

“政策出台后，二手房成交量和带看量都下滑严重，去年有将近40%的中介门店关停，很多中介在下半年都转去推新房了，现在买卖双方都在观望，市场情况还是很差。”资深中介梁海（化名）告诉时代财经，目前自己所在的中介机构正在向抖音直播、小红书等线上平台转型，带看方式也转为视频带看或VR看房。

邱敏丽（化名）最近也在VR看房，从去年开始，她已经看过罗湖东门、湖贝，龙岗布吉、坂田，福田下沙、景田的二手房，价格都高出指导价20万元-30万元。“中介说很少有完全按照指导价或低于指导价的房子，高20万元-30万元的（房源）已经是笋盘了。”

由于银行参考指导价发放贷款，这让邱敏丽无法拿出足够的首付款，因此至今仍未买到满意的房子。邱敏丽告诉时代财经，以一套100平方米、总成交1200万元、指导价800万元的二手房举例，银行按照首付3成、贷款7成的比例发放贷款，最多可以贷款560万元。但买家需要交付的首付却是640万元（1200万元-560万元），相当于首付从3成提高到了5.3成。

“现在传出指导价上调的消息，业主们肯定会抬价，到时候首付就更高了，我现在决定不买二手房了，还是看限价的新房吧，但我希望指导价的政策一直实行。”邱敏丽表示，此前自己的积分不够，担心达不到买新房的要求，但现在很多新盘不仅限价还不需要积分，自己可以考虑买新房。

梁海坦言，虽然市场在传指导价会上调，但到底怎么调整、上调多少还是未知数，大部分业主们还是会继续按兵不动，在政策明确发布前，都不会抬价或者大量挂盘。“我猜测价格上调的概率更大，现在市场交易量不好，需要给大家信心，如果价格上调应该也是部分热点小区，但是浮动比例不会很大。”

业内：二手房指导价调整是大势所趋

深圳是第一个发布二手房指导价的城市，目的在于促进二手住房市场信息透明，理性交易。政策出台后不到半年，深圳二手房过户量就环比下降45%，同比下降35%，创下近三年新低。统计数据显示，2021年深圳二手房共成交40699套，是自2007年以来的市场最低值。

进入2022年后，深圳二手房的成交量仍在持续下滑，今年2月，深圳二手房仅成交872套，环比下降44.0%。据深圳贝壳研究院数据，截至3月29日，深圳二手房网签量为984套，有机会实现超过1000套的网签量。

从结果来看，二手房指导价政策发布后确实稳住了市场，但长时间处于冷冻状态的市场却不利于后市的发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从当前市场尤其是二手房市场来看，确实需要对二手房参考价政策进行松绑。“二手房市场的交易活跃，客观上有助于二手房项目的盘活。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，当前的市场表现不利于资产价格的稳定和背后的金融安全。

虽然官方并未明确，但在多位业内人士看来，深圳二手房指导价调整是大势所趋，可视为是依据市场变化、通货膨胀等因素进行的适时调整，不过并没有全面放松的信号。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉时代财经，“从深圳市场的调控来看，并不具备大尺度放松的基础，市场总体依然是供小于求的势态。但不排除深圳今年在房贷利率层面针对首套刚需以及改善需求，有针对性进行适度放松。”

近期，全国多个城市下调首套房利率，包括深圳、上海、苏州等在内的20个主流城市的首套房贷利率低于5%，其中，苏州是重点城市中首套利率最低的城市，仅4.65%，深圳的首套房贷利率为4.9%，二套房贷利率为5.2%。

即使目前不断有利好消息出现，但要稳定二手房市场，仍有很多需要注意的地方。严跃进表示“业主要合理定价、理性挂牌”；李宇嘉则提出“六个控制住”，包括控制住加杠杆，控制住首付资金来源，控制住首付款，控制住经营贷，控制住外地人炒房，控制住“涨价预期”。